每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜楊翼    

當(dāng)前，樓市去庫存進(jìn)入新階段。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下新建商品住房面積同比降幅1.8%。

這是商品房待售面積指標(biāo)52個月以來首次同比下降，表明2022年以來累積的市場新增庫存正在被逐步消化，去庫存效果開始顯現(xiàn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)截圖

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，重點44城新建商品住宅取證未售庫存面積降至2.77億平方米，已下降至階段性低位。

“這些指標(biāo)下降是樓市出現(xiàn)的一個重要積極信號，意味著庫存正從過去的積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段?！比涨?，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在這一輪樓市調(diào)整中，庫存出清是最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，是市場真正轉(zhuǎn)向的重要信號，也是供求關(guān)系發(fā)生重大扭轉(zhuǎn)的體現(xiàn)。

供需兩端發(fā)力去庫存

本輪去庫存進(jìn)程始于2024年4月，彼時，全國商品房待售面積來到歷史高位。

平安證券研報顯示，2024年4月，全國商品房待售面積7.45億平方米，同比增長15.7%。其中住宅待售面積3.9億平方米，同比增長24.5%；其中商品房待售面積已經(jīng)超過2015年高點，從去化周期來看，已經(jīng)接近或超過2015年水平。

2024年4月30日，中央政治局會議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，釋放強烈的去庫存信號。

此后，中央及多部委相繼出臺相關(guān)政策，各地也陸續(xù)推出“以舊換新”、收儲商品房、“房票”、降首付、降利率等一系列政策組合拳，從供給和需求兩端助力去庫存。

進(jìn)入2026年，隨著穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，房地產(chǎn)市場迎來積極信號。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅2026年一季度，全國有超100市（縣）出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條，聚焦住房公積金優(yōu)化、多子女家庭購房支持、住房以舊換新等領(lǐng)域，精準(zhǔn)撬動改善性住房需求。各地政策實施的力度與精準(zhǔn)度較以往顯著提升，形成多元化、差異化的去庫存實施路徑。

從供給端來看，多城從嚴(yán)控增量的角度來平衡“供求關(guān)系”?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，今年一季度末，全國土地市場整體規(guī)模仍在持續(xù)縮量，300城經(jīng)營性土地成交建筑面積、金額同比分別下降16%、35%。與此同時，房企也以堅持銷定產(chǎn)并減少剛需盤、聚焦改善盤，提供更符合市場需求的供應(yīng)。

在此背景下，截至2026年3月末，全國商品房待售面積為78601萬平方米，同比下降0.1%，這一連續(xù)正增長了52個月的關(guān)鍵指標(biāo)終于調(diào)頭向下。

方正證券研報指出，截至2026年3月末，待售3年以下的面積為59012萬平方米，同比下降1.8%，說明2022年以來累積的市場新增庫存正被逐步消化。分物業(yè)類型看，商業(yè)營業(yè)用房待售面積同比下降5.8%，去化效果最為顯著；住宅待售面積雖然同比仍增長1.4%，但環(huán)比2月末減少981萬平方米，也呈現(xiàn)出明確的改善趨勢。

“今年3月份的商品房待售面積指標(biāo)，從過去的上漲轉(zhuǎn)為下跌，出現(xiàn)了方向性轉(zhuǎn)變，且下降趨勢較為明顯?！眹?yán)躍進(jìn)指出，這意味著，樓市庫存正從過去的積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段，庫存壓力正在進(jìn)一步緩解。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，在這一輪樓市調(diào)整中，庫存出清是最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，是市場真正轉(zhuǎn)向的重要導(dǎo)向，也是供求關(guān)系發(fā)生重大扭轉(zhuǎn)的重要體現(xiàn)。

行業(yè)進(jìn)入新平衡周期

值得注意的是，重點城市去庫存情況更為明顯。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國44個重點城市新建商品住宅取證未售建筑面積降至2.77億平方米的階段性低位，環(huán)比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來的庫存峰值累計回落16.9%，庫存收縮趨勢明確。

進(jìn)一步聚焦上海、北京、廣州、深圳、杭州和成都六城的月度庫存走勢。截至3月末，上海庫存總量為772.94萬平方米，較庫存高點時下降4.4%；廣州商品住宅存量規(guī)模1388萬平方米，對比2025年末下降了51萬平方米，整體去化周期24.1個月，對比2025年末縮短了0.7個月，庫存壓力穩(wěn)步緩解。

值得注意的是，庫存規(guī)模下臺階背后，典型城市庫存去化周期卻在持續(xù)上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國44個重點城市中有8個城庫存去化周期在20個月以下，核心城市中上海、杭州去化周期較2月末分別增長了1.1個月和0.5個月。這意味著，后續(xù)庫存去化依然存在一定壓力。

易居企業(yè)集團CEO（首席執(zhí)行官）丁祖昱在報告中指出，“庫存去化仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的核心任務(wù)。從重點城市表現(xiàn)來看，供求關(guān)系改善成為本輪去庫存的關(guān)鍵支撐”。

不過，另一方面，未來新房供應(yīng)將持續(xù)收縮。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年一季度，全國房屋新開工面積同比下降20.3%、施工面積同比下降11.7%。

與此同時，2026年以來，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，各地還在繼續(xù)調(diào)減年度供地規(guī)模。其中，四大一線城市供地總量全線收縮。

克而瑞指出，面對2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模下降的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業(yè)所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是，行業(yè)供給側(cè)的主動調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)進(jìn)入了去庫存時代。加之2025年以來各項供求復(fù)合指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。而隨著行業(yè)長期庫存壓力的逐步出清，市場將完成階段性短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實質(zhì)性恢復(fù)。

封面圖片來源：AIGC