每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“目前的樓市只能說(shuō)恢復(fù)了一點(diǎn)元?dú)?，說(shuō)小陽(yáng)春有點(diǎn)牽強(qiáng)，起碼不像我們想象中那么堅(jiān)挺。”

央行4月12日公布《2019年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》及《2019年3月末社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，一季度住戶(hù)部門(mén)貸款增加1.81萬(wàn)億元，其中短期貸款猛增4292億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高，中長(zhǎng)期貸款增加1.38萬(wàn)億元。

同時(shí)，一季度社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)8.18萬(wàn)億元，同比大增2.34萬(wàn)億元。值得注意的是，3月份單月新增社會(huì)融資規(guī)模2.86萬(wàn)億元，比上年同期多1.28萬(wàn)億元。

遠(yuǎn)超預(yù)期的金融數(shù)據(jù)能否支持樓市全面反彈的結(jié)論？同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“社融的數(shù)據(jù)增加，某種程度上給房企在正常開(kāi)發(fā)貸和融資需求上提供了積極的大環(huán)境，但樓市小陽(yáng)春還很難說(shuō)百分百確立。”

樓市全面回暖仍有變數(shù)

在今年前兩個(gè)月住戶(hù)部門(mén)短期貸款減少3億元、中長(zhǎng)期貸款增加9195億元的基礎(chǔ)上，3月份單月短期及中長(zhǎng)期貸款增加顯著。

“一般中長(zhǎng)期貸款跟房地產(chǎn)是密切相關(guān)的。從研究的結(jié)論來(lái)看，住戶(hù)部門(mén)貸款中，住房貸款占中長(zhǎng)期貸款的70%～80%。而短期貸款用途比較多，不能簡(jiǎn)單判定與房地產(chǎn)有關(guān)。”張宏偉指出。

事實(shí)上，一季度重點(diǎn)城市新房成交面積整體同比下降，直到3月份，熱點(diǎn)一二線城市才有所回暖。

據(jù)中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)初步估算，2019年一季度，50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬(wàn)平方米，同比下降4.4%。

進(jìn)入3月，由于房企推盤(pán)意愿明顯加強(qiáng)，同時(shí)在規(guī)劃利好以及部分城市政策微調(diào)帶動(dòng)下，購(gòu)房者預(yù)期有回溫跡象，市場(chǎng)成交規(guī)模隨之回升，50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積環(huán)比增長(zhǎng)近七成，同比增長(zhǎng)6.3%。

但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小陽(yáng)春。張宏偉分析，例如廈門(mén)，主要是因?yàn)槟昵跋藓灥脑?，有些成交后置到春?jié)后網(wǎng)簽，導(dǎo)致3月份成交數(shù)據(jù)回升；而類(lèi)似武漢、南昌等城市，則是郊區(qū)剛需盤(pán)去化較好、市中心高價(jià)盤(pán)賣(mài)不動(dòng)；一線城市上海也有此類(lèi)情況，賣(mài)得好的也是限價(jià)樓盤(pán)，其他項(xiàng)目也認(rèn)籌率一般。

“由此分析，一季度以來(lái)銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目多少有些特殊原因。即便是杭州萬(wàn)人搖號(hào)的項(xiàng)目，也都有價(jià)格方面原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張，為了加速回款，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)選擇以?xún)r(jià)換量。剔除這類(lèi)因素的話，其實(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售并不樂(lè)觀。”張宏偉認(rèn)為。

土地溢價(jià)率回升 區(qū)域分化明顯

一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的變化。在全國(guó)300城整體土地供求規(guī)?？s減的背景下，一線城市宅地成交規(guī)模同比增長(zhǎng)，部分熱點(diǎn)城市成交樓面價(jià)及溢價(jià)率回升現(xiàn)象突出，回暖跡象初顯；三四線城市住宅用地成交規(guī)模則明顯下降。

溢價(jià)率方面，一季度全國(guó)300個(gè)城市住宅用地平均溢價(jià)率為14.6%，較去年同期下降7.6%，較去年四季度提升8.1%。從重點(diǎn)城市來(lái)看，一季度尤其是3月份，合肥、重慶、杭州等熱點(diǎn)城市宅地市場(chǎng)現(xiàn)明顯回暖，成交樓面價(jià)及溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度回升。

據(jù)媒體報(bào)道，3月下旬以來(lái)，全國(guó)住宅地塊合計(jì)成交55宗，溢價(jià)率低于20%的只有17宗，有19宗溢價(jià)率超過(guò)40%，其中5宗溢價(jià)率超過(guò)100%。

張宏偉坦言，樓市表現(xiàn)差異性仍然很大，長(zhǎng)三角、珠三角土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖，但天津、武漢等城市還出現(xiàn)流拍，廣大中西部市場(chǎng)也仍然在調(diào)整中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，3月份成交的無(wú)論是二手房還是新房，肯定在4月15日還沒(méi)有完成貸款。歸根結(jié)底還是先信貸增加、后樓市升溫。房地產(chǎn)企業(yè)也感受到了這一點(diǎn)，拿地的意愿在明顯加強(qiáng)。

房企融資環(huán)境略有寬松

數(shù)據(jù)顯示，在融資環(huán)境略有改善和資金需求不減的背景之下，一季度房企密集融資，整體融資成本繼續(xù)降低。

同策咨詢(xún)研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2019年一季度房企融資總額創(chuàng)新高，40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關(guān)，輕松超越今年1月創(chuàng)造的近一年新高后，再次創(chuàng)出16個(gè)月新高。

張宏偉分析，一方面，春節(jié)過(guò)后房企的融資環(huán)境有所改善，企業(yè)發(fā)債金額有所增加，另一方面也允許企業(yè)借新還舊緩解資金面壓力，但是原則上一些杠桿例如拿地配資仍然被嚴(yán)控，目前來(lái)看還是一種正常合理的類(lèi)似“定向?qū)捤?rdquo;的表現(xiàn)。

也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企融資環(huán)境只能談得上“略有寬松”，且2019年起企業(yè)進(jìn)入償債高峰期，各方面資金壓力仍較大，這也是全國(guó)土地市場(chǎng)未能持續(xù)全面回溫的原因。

上海易居研究院專(zhuān)家委員會(huì)主任龐元指出：“小陽(yáng)春行情是否可以持續(xù)，關(guān)鍵看今年4月和5月的表現(xiàn)。近期的樓市數(shù)據(jù)，部分是支持這個(gè)判斷的，部分則是不支持的。從市場(chǎng)參與的策略角度看，包括個(gè)人購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和其他市場(chǎng)參與主體，既要研究房地產(chǎn)微觀和宏觀數(shù)據(jù)、金融貸款和城市發(fā)展數(shù)據(jù)，又要研究各類(lèi)政策調(diào)整背后的信號(hào)意義，這樣才可以形成精準(zhǔn)的市場(chǎng)判斷和更優(yōu)的策略安排。

張大偉則認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，另外最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，還有非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這幾項(xiàng)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）